裸条招商蛇口董事长完成首次交棒 长期破发估值仍待修复|招商蛇口

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  • 来源:财省易

裸条地产招商局公司邮轮董事长董事会园区集团收入亿元天上人间头牌花魁

  原标题:招商蛇口董事长完成首次交棒,长期破发估值仍待修复

  包括招商地产在内,担任招商蛇口(001979.SZ)董事长近14年,孙承铭到了退休的年纪。

  8月18日晚间,招商蛇口公告称,由于年龄原因,孙承铭近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务。接棒孙承铭成为招商蛇口第二届董事会董事长的,是56岁的许永军。同时,许永军还是招商蛇口的总经理。

  2015年12月,重组在即的招商地产宣布任命许永军为总经理,招商地产被吸收合并重组为招商蛇口后,许永军依然担任新上市公司总经理的关键之位。这已是招商蛇口“许永军时代”的第四年,然而因丰富物流工作经验而被看重的许永军,仍未能带领招商蛇口实现地产开发、园区运营、邮轮产业“三驾马车”的经营平衡。许永军与他领导下的招商蛇口,依然前路漫漫。

  许永军成第二任董事长

  招商蛇口在公告中表示,由于年龄原因,孙承铭近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务,辞呈送达董事会时生效。

  孙承铭出生于1959年,今年正好60岁。2002年6月28日,孙承铭正式出任招商地产董事长;2011年2月,孙承铭从招商地产董事长职位上调往招商局集团工作,2014年4月又调回招商地产。

  2015年,招商地产与蛇口工业区重组,被吸收合并为招商蛇口,于年底重新上市,股票代码从“000024”变为极具时代意义的“001979”,孙承铭依然是新公司的董事长。

  招商蛇口表示,孙承铭担任公司董事长逾14年,带领公司通过实施无先例重大重组,完成了招商局集团城市和园区综合开发运营服务板块的整体上市,公司业绩持续稳健增长,受到市场的高度认可。

  此外,“为确保董事会正常运作,经公司控股股东推荐,本次董事会选举许永军先生为公司第二届董事会董事长。”

  许永军亮相于招商局地产板块是在2015年12月17日,彼时,重组在即的招商地产宣布任命许永军为招商地产总经理。在此前4个月,原招商地产总经理贺建亚被免职,原因未明。

  时年52岁的许永军来自招商局物流集团,并非招商地产的班子成员。他毕业于西北轻工业学院(现为陕西科技大学)应用化学专业,获硕士学位,在招商局物流集团已长达15年,历任公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理兼党委副书记。

  招商蛇口重组上市后,主营业务一变为三,除原有的社区开发与运营业务即地产开发外,新增加了园区开发运营、邮轮产业建设与运营。许永军的物流经验,与招商局蛇口大力发展重点培育的邮轮产业有契合点。

  招商蛇口自我定位为“城市及园区综合开发运营商”,三驾马车平衡发展,进行业务转型。

  许永军也有过相似表述。早在2017年,许永军就提出,未来三年内,把地产开发收入占总收入比重从85%降到60%,园区比重从15%提升到30%~40%左右,邮轮产业收入也将持续增长。

  2015年报中,招商蛇口营业收入为492.22亿元,其中地产开发收入占比85.18%、社区运营收入占比14.15%、邮轮产业占比0.67%;

  2018年报中,招商蛇口总营收为882.78亿元,其中地产开发收入占比89.14%、社区运营收入占比10.22%、邮轮产业占比0.65%。

  三年过去,招商蛇口地产开发依然贡献绝大多数的收入,占比不降反升,园区、邮轮本身增长依然有限。距离招商蛇口的三年之约,仍有两年,公司转型未成犹在路上上投摩根亚太优势基金净值。

  公司估值有待修复

  资本市场一度对招商蛇口寄予厚望。2015年9月24日,重组中的招商地产以28.48元复牌,最后一个交易日12月7日,招商地产以40.5元完成终极报收,股价涨幅42.2%。

  节节上扬的K线背后,是招商蛇口重组转型带来的想象空间,以及其超优质的土地资源对资本市场的致命吸引力。

  可惜,重组上市后,招商蛇口长期处于破发状态。2019年8月16日,招商蛇口报收19.43元,微跌0.56%,而公司发行价为23.6元。

  至今,“市场化+非市场化”强大拿地能力依然是招商蛇口不可多得的优势。

  招商蛇口是开发建设深圳前海蛇口自贸区的最大企业主体。面积14.92平方公里的前海,招商局集团独拥3.9平方公里,其中2.42平方公里直接归属招商蛇口。

  去年12月24日晚,招商蛇口公布与相关方签署《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》及《合资合作协议》两份文件显示,前海土地启动加速。

  重组上市以来,仅仅是2018年,招商蛇口便以非市场化方式,拿下东风地产股权、农发集团项目,获取大量土地资源。

  大量拿地,使集团销售规模加速。2017年,招商蛇口终于突破千亿规模。今年,集团的合约销售目标提升至2000亿元。

  2019年1-6月,招商蛇口累计实现签约销售面积515.23万平方米,同比增加43.77%,累计实现签约销售金额1011.92亿元,同比增加34.75%。此增速在调整的市场中尚属不错。

  来自央企的背景,也使招商蛇口得以展现出极大融资优势。2018年中,多家房企数百亿公司债被喊停,只有招商蛇口公司债顺利发行。2018年全年,公司综合资金成本仅为4.85%,处于行业绝对低位。

  然而至今,招商蛇口含金量极高的土地及低息融资优势,尚未体现在其公司估值中。三年禁售期已过,当初参与上市配套融资的多家机构及持股人迟迟无法收获浮盈。

  公告显示,孙承铭持有招商蛇口A股股票23000股,后续将严格遵守相应法律、法规和制度进行股份变现管理;许永军持有124800股,与持有公司5%以上股份的股东、实际控制人、公司其他董事、监事和高级管理人员不存在关联关系,不存在不得担任高级管理人员的情形。

  随着孙承铭的交棒,许永军全面接管招商蛇口。未来,如何最大程度展现招商蛇口独特优势、完成转型任务,带动招商蛇口迎来估值的修复与回归,将是许永军的重要命题。